為千家萬戶建設更多“好房子”
2025-05-06 11:21:59
來源：中國建設報
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從安家到安心、從安居到宜居,“住上好房子”是百姓的熱切期盼和時代呼喚。在城市更新背景下，如何建設“好房子”，讓民生福祉更有品質？中國建設報特別邀請中國城市規(guī)劃設計研究院城市更新分院院長范嗣斌，圍繞“好房子”話題展開對話。
從“住有所居”到“住有優(yōu)居”
中國建設報：您對新時代“好房子”的內(nèi)涵有哪些理解？
范嗣斌：當有購房需求時，大家會特別認真地思考什么是“好房子”。房地產(chǎn)廣告則會通過交通便利、周邊配套設施完善以及戶型合理、建筑材料安全、物業(yè)管理服務貼心等來展示房子的“好”。借此，我們也可以更好地理解“好房子”的內(nèi)涵。
當前，人民群眾的居住觀念正在從“有房住”向“住好房”轉變。今年的政府工作報告中提出，要“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。其中提到的四點便是“好房子”要滿足的要求。而實現(xiàn)這些要求，需要具有良好的周邊環(huán)境和全齡友好的配套設施；需要在建設層面下足功夫，用優(yōu)秀的設計打造出性能好、質量佳且讓人住得健康、住得安全、住得方便的房子。此外，“好”不僅體現(xiàn)在可以觸碰的“硬件”上，還體現(xiàn)在良好的管理、服務和社區(qū)氛圍等“軟件”上。“好房子”的“好”是全方位的，只有在規(guī)劃、建設、治理方面都達到了“好”的要求，我們才能稱其為“好房子”。
即將實施的《住宅項目規(guī)范》，對住宅的居住環(huán)境、建筑空間、結構、室內(nèi)環(huán)境以及建筑設備進行了規(guī)定，不僅以國家標準的形式為“好房子”建設劃定了底線，更以系統(tǒng)性思維回應了人民群眾對美好生活的需求。在這一國家標準的引領下，未來的住宅將更加注重安全、舒適、綠色、智慧，讓每一個家庭都能擁有“住有優(yōu)居”的幸福感。隨著我國已逐步進入老齡化社會，適老化設計成為住宅建設的重要考量，規(guī)范就無障礙和適老化建設等提出了一系列要求。規(guī)范明確指出，戶門通行凈寬不應小于0.9米，戶門合理加寬可兼顧通透性與私密性，方便攙扶老年人進入或乘坐輪椅進出。還要求衛(wèi)生間便器和洗浴器旁應設扶手或預留安裝條件；每個住宅單元至少應有1個無障礙公共出入口；提出電梯轎廂尺寸、緊急呼叫按鈕高度等要求。
中國建設報：請從住房城鄉(xiāng)建設事業(yè)發(fā)展階段性特征視角，談談“好房子”建設。
范嗣斌：當城鎮(zhèn)化水平超過一定階段后，將進入從增量擴張到存量提升和增量結構優(yōu)化并重的階段。2024年我國常住人口城鎮(zhèn)化率達67.0%，全國城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)放緩，每年增長不到1%。從國際經(jīng)驗和城市發(fā)展規(guī)律來看，我國城市發(fā)展已經(jīng)進入存量提升為主的新階段，城市更新成為轉變城市發(fā)展建設方式、應對“城市病”的必然選擇，這是我們現(xiàn)在階段性最主要的特征。
住房發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平和城市規(guī)劃建設階段密切相關。改革開放前、計劃經(jīng)濟時期，住房主要依靠分配。從20世紀80年代到90年代初，逐漸有計劃地走向市場，房地產(chǎn)開始起步。在從分配住房逐漸轉變?yōu)樯唐坊》康倪^程中，部分城市開始進行更新改造。1998年，國務院發(fā)出《進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》，提出全面停止福利分房，住房由實物分配轉為貨幣化分配。對不同收入家庭實行不同的住房供應政策，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房，其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。21世紀初期，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌入城市，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來快速發(fā)展的機遇。2010年，城鎮(zhèn)化到達一定水平，大規(guī)模擴張減少，社會經(jīng)濟發(fā)展進入一個新階段，更新改造逐漸成為城市發(fā)展建設的主體。隨著居民生活品質的提升，人們對居住舒適度有了更高的追求。房地產(chǎn)也逐漸進入轉型階段，回歸居住屬性。
住房承載著千家萬戶的幸福夢想，也是城市文明的重要標志?！鞍踩?、舒適、綠色、智慧的好房子”已成大勢所趨、民心所向，更是政策持續(xù)發(fā)力的核心方向。“好房子”作為新時代高質量發(fā)展的重要載體，不僅是城鄉(xiāng)居民安居樂業(yè)的物質基礎，更是提升城市品質、促進社會和諧的核心要素。
從老房子到“好房子”
中國建設報：在“好房子”建設中，應如何體現(xiàn)城市更新的價值理念？
范嗣斌：城市更新是針對城市既有建成區(qū)中不適應當前或未來發(fā)展需求的物質空間、社會形態(tài)和功能業(yè)態(tài)所進行的可持續(xù)改善的建設和治理系列行動，其根本目的是綜合實現(xiàn)城市社會、經(jīng)濟、文化等的持續(xù)繁榮發(fā)展，是城市發(fā)展到一定階段的必然規(guī)律，是推動城市高質量發(fā)展的必然選擇。
城市更新要踐行人民城市理念，以生態(tài)為底色，以需求為導向，讓公共空間成為人民群眾幸福生活的載體。城市的核心是人，要堅持以人民為中心，通過城市體檢聯(lián)動城市更新，及時回應群眾期盼，花大力氣解決城市中人民群眾關切的急難愁盼問題，比如推動老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設、城市功能完善等，滿足人民日益增長的對更美好生活的需求，不斷提高人民群眾的獲得感、幸福感和安全感?！昂梅孔印苯ㄔO中，無論是改造還是新建都需要關注不同人群的需求，做到全齡友好。要針對老年人和兒童等特殊群體，通過系統(tǒng)性規(guī)劃與創(chuàng)新設計，全面提升居住安全性與便利性。
城市更新由過去的大拆大建逐漸走入今天的有機更新，這是綠色生態(tài)理念的生動體現(xiàn)。多地推廣綠色建筑、低碳交通、雨水收集利用等環(huán)保技術，打造宜居宜業(yè)宜游的綠色城市。在建設“好房子”時，同樣要踐行綠色生態(tài)理念。在設計階段采用一體化集成設計，降低單位面積碳排放強度。建造過程中，提升使用綠色建材、可再生利用材料的比重，使用太陽能熱水、光伏發(fā)電等。同時，不同地區(qū)的氣候、環(huán)境、資源、文化等因素決定了住房設計的差異性?！昂梅孔印币⒅嘏c地域文化融合，將傳統(tǒng)院落的空間精神與現(xiàn)代居住功能相結合，體現(xiàn)當?shù)氐臍v史文化特色，進一步增強社區(qū)文化凝聚力。
中國建設報：老舊小區(qū)里的既有住宅能否更新改造成為高品質住宅？
范嗣斌：新中國成立以來，我國經(jīng)歷了住房總量從極度短缺到住有所居，住房供應從福利性轉向市場與保障并重，居住空間從單位大院到居住小區(qū)的轉變。住房總量快速增長的過程中，囿于當時的物質條件和技術水平，大量存量住宅品質較低。關于既有住宅品質的高低，我認為不取決于房屋面積，也不由造價的高低、裝修的豪華程度來決定。高品質住宅應當遵循經(jīng)濟適用原則，讓人們能享受到更高品質的生活。
如何提升老舊小區(qū)的品質，國務院辦公廳印發(fā)的《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》可見一斑。該意見將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容分為基礎類、完善類、提升類3類。完善類為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，主要是環(huán)境及配套設施改造建設、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環(huán)境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設小區(qū)及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業(yè)用房等配套設施。提升類為豐富社區(qū)服務供給、提升居民生活品質、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的內(nèi)容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務設施、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設施。
老舊小區(qū)改造并非靜止的過程，而是隨著人們對美好生活的追求不斷提升。在對全國老舊小區(qū)改造工作進行跟蹤調研的過程中，我們發(fā)現(xiàn)群眾意見征求良好、參與程度高的老舊小區(qū)改造都取得了很好的成效。老舊小區(qū)改造涉及大量人員和方方面面的問題，要充分發(fā)揮基層黨建的引領作用，針對改造中的急難愁盼問題，與群眾充分交流溝通。堅持問題導向、需求導向，充分利用群眾意見，發(fā)揮群眾力量。同時，多地組織規(guī)劃師、建筑師、工程師“三師”以陪伴式服務、沉浸式設計進社區(qū)提供技術指導，深度參與社區(qū)調研、規(guī)劃設計、效果評估等改造全過程，讓老舊小區(qū)改造既充分滿足群眾訴求，又滿足城市發(fā)展需要。老舊小區(qū)改造得好不好，群眾說了算。無論是老舊小區(qū)改造，還是城市更新、“好房子”建設，最根本的目的都是讓人民群眾有更多獲得感、幸福感、安全感。
中國建設報：城市更新過程中，“好房子”建設面臨哪些挑戰(zhàn)？
范嗣斌：錢從哪里來，是城市更新與“好房子”建設繞不開的問題，也是持續(xù)開展更新需要破解的難題。資金來源并非“獨角戲”，而應當是“交響樂”。在老舊小區(qū)改造的各地經(jīng)驗中，引入社會企業(yè)參與改造，從中獲得部分收益，可以更好地完善公共配套服務設施。城市更新涉及許多部門，如何提升協(xié)同治理能力是其中的必答題。要打破部門協(xié)同中面臨的機制壁壘，滿足城市高質量更新需求。
此外，還需要持續(xù)思考如何將綠色智慧理念和技術融入城市更新與“好房子”建設中?！蹲≌椖恳?guī)范》立足我國城鎮(zhèn)化發(fā)展需求，回應了人民群眾在綠色智慧方面對居住品質提升的基本需求。規(guī)范明確提出外墻外保溫系統(tǒng)設計工作年限為25年，防止空鼓、開裂、脫落，保障保溫隔熱性能；要求住宅建筑滿足居住所需的通風、日照、采光、保溫、隔熱等性能要求，在提高居住者舒適度的同時降低人工照明和空調等設備的使用，降低能耗和碳排放；要求設置滿足垃圾分類收集要求的生活垃圾收集點，有助于垃圾分類回收；要求新建住宅建筑采用光熱或光伏系統(tǒng)時進行統(tǒng)一規(guī)劃、同步設計、同步施工，保障可再生能源的實際利用效果，要求地下層和地上各層的公共空間及電梯轎廂內(nèi)公共移動通信信號暢通，當發(fā)生突發(fā)事件時，可及時對外聯(lián)絡；要求設快遞箱（柜）或預留安裝條件；衛(wèi)生間便器和洗浴器旁設扶手或預留安裝條件；增加了廚房電源插座的數(shù)量；提高了入戶門的通行凈寬要求，進一步提高了居民生活便利度和安全感。
從“好房子”到“好城區(qū)”
中國建設報：如何理解“好房子”與“好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”之間的關系？
范嗣斌：從“好房子”到“好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”，“四好”建設抓住了群眾急難愁盼問題中的核心，是對傳統(tǒng)住房開發(fā)、社區(qū)建設、城市規(guī)劃和城市發(fā)展模式的重構。它們之間是相互依存、相互支撐、相互作用的關系。如果將“好房子”視為有機生命體，那它便是城市發(fā)展中的優(yōu)質“細胞”。沒有“好房子”，“好城區(qū)”則無從談起；沒有“好城區(qū)”，“好房子”也無法立足。從“四好”建設到打造宜居城市，需要持續(xù)思考如何建設“好房子”，思考如何營造好的小區(qū)氛圍、提供優(yōu)質的社區(qū)服務，如何完善城市功能結構和空間布局，豐富城市品質內(nèi)涵。既要從小處著手，把房子設計好、建設好，同時還要在大處著眼，從城市更新角度，把城區(qū)、社區(qū)、小區(qū)規(guī)劃建設管理得更好。
“四好”建設實踐中，一個個老舊小區(qū)、老街區(qū)、老廠區(qū)，通過更新改造逐步變得宜居、宜業(yè)、宜游。江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)便做出了很好的探索。從百米小道到蘇式老街，姑蘇區(qū)以“繡花功夫”推進城市更新，用“小而美”的改造潤色城市肌理，同時著力解決市民群眾關注的停車難、道路破損、立面污損、店招店牌陳舊等城市管理問題，在保留街區(qū)市井煙火氣的基礎上，持續(xù)提升城市面貌。在住房城鄉(xiāng)建設部公布的第二批城市更新典型案例中，姑蘇區(qū)十全街片區(qū)綜合更新提升項目榜上有名，成為老舊街區(qū)改造的全國范例。在不少“老蘇州”心中，十全街是當?shù)亍罢诘氖兄行鸟R路”，也是這座古城最具代表性的歷史街區(qū)之一，串聯(lián)起姑蘇舊韻和時代新輝。十全街東起葑門安里橋堍、西抵三元坊，至今完整保留著姑蘇古城典型的“水陸并行、河街相鄰、兩街夾一河”傳統(tǒng)格局，沿途蘇州園林、百年名校、傳統(tǒng)民居眾多。自2024年起，十全街啟動共生型可持續(xù)發(fā)展城市更新計劃，通過步行改善、文化賦能的空間改造，構建“首店經(jīng)濟+非遺體驗”融合生態(tài)，推動“老字號”與“新潮牌”交相輝映，打造以人為本、更具底蘊、更具特色、更具人氣的“古城保護更新示范街區(qū)”。在保留蘇州記憶、賡續(xù)姑蘇文脈的同時，十全街片區(qū)綜合更新提升項目堅持以“古城內(nèi)時尚街區(qū)”為總體定位，突出文化賦能和政策引導相結合，開展“向上生長”和“向后延伸”雙重空間探索，鼓勵特色文創(chuàng)、網(wǎng)紅餐飲、精品民宿等新興業(yè)態(tài)入駐，構建“首店經(jīng)濟+非遺體驗”融合生態(tài)。城市更新是漫長且復雜的過程。城市更新不僅是空間改造，更是社會關系的重構；不僅要改造好，更要運營和維護好，持續(xù)讓老百姓受益。相較于物理空間的形態(tài)重構，城市更新更深層次的挑戰(zhàn)在于激發(fā)更新主體的內(nèi)生性驅動力，培育可持續(xù)發(fā)展的自我造血機制。
中國建設報：您認為城市更新與“好房子”建設，應如何與城市歷史文脈和風貌特色相結合？
范嗣斌：文物和文化遺產(chǎn)承載著中華民族的基因和血脈，是不可再生、不可替代的中華優(yōu)秀文明資源。每座城市都有獨特的歷史印記，每個地域都有專屬的人文符號。呵護好、弘揚好、發(fā)展好中華文明瑰寶，讓千年文脈生機勃發(fā)、氣象更新，是城市更新與“好房子”建設的必然要求。在新城區(qū)建設中，將城市風貌特色與現(xiàn)代化基礎設施結合起來并非難題。難的是如何在老城區(qū)、歷史文化街區(qū)中，將現(xiàn)代生活所需的現(xiàn)代化市政基礎設施與城市歷史文脈和風貌特色結合起來。一方面，歷史文化資源調查評估要貫穿城市更新改造全過程；另一方面，要積極探索歷史文化資源的活化利用路徑，讓歷史文化與現(xiàn)代生活緊密相連。榮獲中國人居環(huán)境范例獎的青海省玉樹藏族自治州玉樹市康巴街區(qū)災后重建及品質提升項目，在延續(xù)歷史文脈、彰顯民族特色的同時，解決了當?shù)鼐用窕咀》亢蜕a(chǎn)就業(yè)的需求。
在規(guī)劃建設中，項目充分尊重本地居民的宗教信仰及民俗習慣，結合居民意愿，采用本土建筑材料和傳統(tǒng)建造工藝，保留承載民族發(fā)展歷史的老物件，室內(nèi)裝修采用傳統(tǒng)藏式風格，打造了一個康巴民居建筑的集合展示區(qū)。項目將民族文化保護展示與新家園建設相融合，維護社區(qū)原有社會結構和生活習俗，激發(fā)了居民的歸屬感和幸福感。針對原址重建項目中居民住房和商鋪建設多元化需求，提出“溝通式設計”工作程序，細化制定160戶每戶的規(guī)劃與建設方案，全面采用“五個手印”工作程序——即在震前產(chǎn)權認定、規(guī)劃公攤面積、院落劃分方案、戶型選擇方案、施工建設方案5個重要階段，需要全部住戶按手印確認無誤后才進入下一個階段。此外，在設計方案、建設施工、驗收入住等全過程鼓勵群眾參與監(jiān)督。通過“上居下商”“商住結合”等建設方式，將災后居民住房重建與商業(yè)休閑設施建設相結合，打造文旅商業(yè)街區(qū)。原址居民通過商鋪經(jīng)營獲得穩(wěn)定的營業(yè)收入，并從就業(yè)部門的短期技能培訓獲得就業(yè)支持。目前，康巴街區(qū)已發(fā)展成為具有濃郁康巴風貌的集商業(yè)、文化、旅游、居住為一體的綜合性服務區(qū)，是展示藏式建筑風貌、提升城市品質的重要特色濱水商業(yè)空間。
文字整理：楊若男
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